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楼盘开发成本只占房价20%
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元,房价不过1000元/平方米至1500元/平方米,建筑成本占房价的1/4,加上土地出让金,房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3,如今建筑成本比原来只涨了100元至200元,房价却比原来翻了好几倍,房屋成本只占房价不到20%。
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账,实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格,中西部省区的价格比这个更低,因为人工成本要比那边低很多。相比之下,中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3,铁工为5元/平方米,木工是10-12元/平方米,泥工为3元/平方米,负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍,价格从600-700元/平方米,飚升到4000元/平方米至8000元/平方米,上万元的豪宅也为数不少。实际上,面积越是大的楼盘,建筑成本越低,因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用,售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
“招拍挂”:内行“懂门道”消化两成利润
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上,土地“招拍挂”没有增加房屋成本,而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
“招拍挂”的项目一般分为三种情况:一种是芥模较小的项目,在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”,与有可能参与的同行形成“价格同盟”,由一家公司竞拍下来后,其他公司共同建设,但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售;一种是芥模涉及几百亩土地的项目,土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控,开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”,通过招投标“评估”方式,排挤一些外来的竞争者,通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”,在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕,地方政府决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向,成为开发商趋之若鹜的消息,一有风吹草动,房地产开发商就会连夜“跑马圈地”,因为这时候土地价格最低廉。
要获得这些消息、“搞定”这些职能部门,就必须“有酒大家喝”,从楼盘开发中拿出一部分利润,让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。我认真计算过,无论大中小型楼盘,要真正在当地站得住脚,至少要拿出两成左右的利润,通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本,反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高,但分摊到每平方米的价格就很少,原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高,成本降低了一半,房价却涨了一倍。
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