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未来10年供大于求房价不调自降
    未来10年供大于求房价不调自降
房地产未来10年就会出现供大于求,政府不用调控,房价自然也会下来,但现在也许没人会相信。
   我们大致来计算一下:过去的城镇化率大约是每年接近1%,考虑到当前中央高度重视城镇化,如果我们按城镇化率每年1.2%左右的速度、人均按25平方米住房来配置,那么未来10年安置城镇新增人口需要100亿平方米。
   由于不是人人都能买得起房,我们考虑的是有效购买力,可能要打七折,即需求大约是70亿平方米。动迁不会产生新的需求,拆掉1平方米还要补1平方米,是基本平衡的。
   而供应有多少呢?数字是公开的———在建房屋有35亿平方米,开发商的土地储备有30亿平方米,计划供地的数量41亿平方米;城镇人口存量的住宅还有210亿平方米,其中属于有3套房以上的大约占面积的20%。
   如果不考虑存量房参与供应,只考虑增量,65亿对70亿平方米,供求双方差不太多。如果40亿新的土地供应出去,反而会过剩30亿平方米。
   当然各地的需求结构是不平衡的,有些地方会多出来,有些地方还会短缺。如果存量房再跑出来,供应还要再多出约40亿平方米。
  但如果对10%的高收入人群、或者有3套以上的多套房持有者收2%~3%,以20%的面积算就会有8000亿~1.2万亿元。我讲这个数字的目的是告诉大家,不要那么天真地认定土地财政不可替代,只要对存量房开征房产税,马上就可以替代,因为存量房的规模已足够大。
   现在我们的房屋持有年收益只有1.2%~1.4%左右,过去人们是憧憬房价升值所以更愿意保有房子,但如果未来住房是供大于求的预期,到某个时点房价本身就不会上升,并且如果在持有过程中每年只能得到房价1.2%~1.4%的收入,却又要上缴2%的房产税,你会愿意吗?在这样的情况下,恐怕很多高净值人群持有住房的意愿会降低,会选择走人。
   所以未来拥有3、4、5套房的购房者,他们手上的40亿平方米跑出来交易、捣乱的概率是非常高的,你要把它看成房地产的供应,这样就能够更清晰地了解关于房价的预期。
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