七彩资讯 -商品房市场|中国楼市房产指数
通货膨胀下未来房价会大幅贬值
    2009年上半年,中国普通老百姓(包括投机者)对通货膨胀盲目的预期恐慌通过宽松的信贷资金购置固定资产,希望抵抗通货膨胀,导致固定资产(如房产)价格被最大限度推高,提前完成楼市的通货膨胀。我们判断管理层也会适时对房地产市场的金融政策实施微调。接下来会造成房地产市场成交大幅萎缩。当预期的通货膨胀没有如想象的严重,甚至最后出现的是“通货紧缩”后,固定资产就会变成一个烫手的山芋----不但保不了值,反而积压资金---反之措施股市收益机会。 房地产是一个周期性、政策性非常明显的行业。从1998年启动住房改革到2009年,历经10年的半市场化发展,特别是2008年的全球金融危机,在政府百年不遇的天量信贷资金的推动下,使中国房地产市场错失了一个千载难逢的理性调整良机,从而提前加速了房地产市场的通货膨胀。我们认为,在所谓的刚性需求被信贷资金“消化”后,房价已经提前完成通货膨胀。现在,正式是普通老百姓高卖房子的时候......
还要告诉大家一个更高瞻远瞩的信息:中国一直是希望借美国经济危机这一千载难逢的机会成为世界强国的,人民币跨境贸易结算已经试点。人民币对于成为国际货币的雄心是勃勃的。。。。那意味着什么?人民币会“很值钱”(而那些已经严重透支预期的泡沫资产的普通住宅--房子不一定值钱)。
通货膨胀下未来房价会大幅贬值,泡沫进一步破灭。
现在回过头来看看这两年深圳的楼市,也是一完美的股票炒作过程:鼓吹-吸货-拉高-一流炒家出货-二流炒家接棒-继续鼓吹--三流炒家(包括不明真相的老百姓)被套死。
通货膨胀下未来房价回大幅贬值,泡沫进一步破灭。
基本结论:很多市民认为,通货膨胀时只有买楼才能保值,那么,真实情况是:通货膨胀时只会导致地产的大幅贬值而不是升值。
几乎是在一夜之间,我们看到市民面上多了很多新钞票。以前的老票很难见到踪影,为什么会这样?背后的原因是央行已经印了很多新钞票并且在市民上流通。这也是为什么06、07年房价会飞涨的根本原因之一。最近美国也在大量印钞票了,事实上这几年中国已经印了很多。是不是通货膨胀要来了,老百姓赶紧去买房子保值呢?从直面理解看好象是这个道理,但仔细想想,无论从历史经验还是实际情况,通货膨胀都会导致地产的贬值而不是升值,我们以3年时间段考虑来进行分析:
1、通货膨胀的时间过程和变化。
中国的贸易顺差从08年的400亿/月跌到09年的48亿/月,现在美圆贬值,相对就是人民币升值。如果汇率不变(汇率在美国的压制下不大可能大变,除非大家都不想活了,中美同归于尽),人民币再通货膨胀,那中国的出口也就完了。中国的出口占了中国GDP的主要部分,政府断不会去冒这个险。所以,短期内人民币还不会大幅度地出现通货膨胀,相反,从最近公布的各种数据看,果如其然地出现一定的通货紧缩现象,因为只有这样才能维持扩大出口的竞争力。
2、当通货膨胀明显的时候,人的生存才是第一位,要命还是要房子?
不可否认,美国的经济危机是因为美国是个过度透支的国家,美国人不存钱,中国老太太和美国老太太消费观念更新的故事曾经影响了很多人,也正式因为这个故事,让美国人民今天备尝苦果。当然,中国是世界上最有储蓄习惯的国家,由于社会保障制度的不完善,中国老百姓几乎都有存钱养老的习惯。但这并不意味着中国老百姓很有钱。事实上,经过30年的改革开放,最终富了的只是很少一部分人,这一部分人大约在20%。我们可以做个调查,在中国,城市居民在银行有20万以上存款且始终维持的不会超过20%,有80%的家庭抗风险能力是不足的。
在这里有一点我们要非常注意的,就是,大家不要把你贷款买的房子当成你的个人资产,如果是的,那只是你的负资产,或者说你现在的房子当成你的硬通货资产,而不是真正的增值的资产。你以为你80万元房子卖了可以变现100万,但事实在这个过程中你支付了贷款手续费、交纳了各种税费、还有不少的利息,这100万真的到你想变现的时候并不值80万了,你只是在用现在的眼光想将来。
我们很多市民并没有真正实现经济自觉,买房也好,投资也好,生活也好,都是基于一种现有现有购买力情况下的理想状况预算。那么,当通货膨胀一来时会发生什么情况呢?
首先,你的工资上涨是落后通胀1-2年的时间,大家记得93-94年的通货膨胀吗?94年毕业的大学生工资仍然是176元/月,而当时已经物价飞涨了1年多。你的工资上涨是通货膨胀传导的最末端。其实,通货膨胀说白了就是让你的资产清零,当然就不会你的工资与通胀同步增长。而只会是先把你的资产归0了,再给你新的通胀工资,这个道理是很简单的。在通胀下你的工资上涨要滞后2年时间,物价上涨、消费上涨,医疗上涨,一切都在上涨,除了你的收入没有上涨以外。而在这种情况下,80%的人又没有足够的保命钱。即使你存有20万,这20万的实际购买力已经只有2万了。在这种情况下,你的小孩需要读书,生病需要医疗,老人需要照顾,在你需要生存、需要保命、需要必须的开支的情况下你还会选择买房吗?当然不会,你只会抛售你的物业,以换取让你赖以生存的救急钱。这就是通胀时期的地产萧条的必然规律。因为买不起了。既然大部分人都买不起,房价当然不会上涨也不可能上涨,最多只是有价无市维持着一个泡沫,而只要是泡沫终有破灭的一天。
3、通胀和经济萧条时期,地产直线落体是其必然的规律。
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