七彩资讯 - 房产·购房
中国房价未来五年后开始持续暴跌
       开发商惧怕三重门
由于中国的房地产领域,官商勾结的链条已经形成,既得利益集团利用各种资源,对民众进行欺骗、引诱甚至威胁、恫吓,以达到弄假成真,逆势推动房价持续上涨的目的。这种靠掠夺民众维持的虚假繁荣,不仅成为中国经济发展中的一大隐患,也成为严重损害民生的一大罪魁祸首。但是,靠掠夺支撑的暴利不可能永远维持下去。中国楼市面临的三重门,是他们很难迈过去的。这三重门就是:断奶门、保障门、人口结构门。
先说断奶门。目前,各地相继暴露出来的假按揭案,令法院和金融监管机构忧心忡忡。最高人民法院副院长奚晓明日前表示,虚假按揭贷款案件开始明显增多。这种行为终于招致有关部门的警惕。比如,上海银监局在4月份连续两次印发规范个人住房按揭贷款业务的通知,要求在沪中外资商业银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定,严禁变相放宽贷款条件,严防“假按揭”和“零首付”。
在监管收紧的同时,信贷注入也将快速收窄。今年前三个月,信贷投放非常大。比如,3月,新增贷款1.89万亿元,同比增长667.97%,但这一趋势是不可能延续下去的。因为,我国原来计划的2009年的信贷投放也不过5万亿,一季度就完成了超过90%。果然,今年4月新增贷款降至5918亿元,与2008年同期相比,增长27.57%,环比明显回落。
信贷资金的注入是帮助开发商金蝉脱壳,助推房价反弹的最重要动力,一旦后续资金跟不上,对开发商而言无疑是一场犹如断奶般的痛苦,加之监管趋紧,假按揭难度加大,人造“小阳春”很难继续维持。
再说保障门。住房供应市场分两大块,一块是保障性住房,一块是商品房,市场的需求量是基本固定的,倘若保障性住房的蛋糕加大,商品房的蛋糕必然变小。因此,开发商极其憎恶、恐惧保障性住房,他们通过各种方式为保障性住房设置障碍。
早在2008年底,中央政府已经明确宣布,要在未来3年投入9000亿元建造700万套保障性住房,加大保障性住房建设,这势必会对商品房价格构成巨大压力。就连潘石屹也发出哀鸣之声:普通住宅市场基本被保障房“占领”了,仅存的普通住宅在成本方面也无法与保障房站在同一起跑线上。任志强更是一次次抨击保障房,不过,他的角度更高明,以腐败角度攻击保障房,就好像公众所知的权钱交易密集的商品房才是一片净土。
如果保障性住房供应加大,开发商对商品房价格的操纵能力就会明显下降。
最令开发商难以迈过,确切的说,是根本迈不过去的是人口结构门。
我们不妨先看看日本的例子。日本二战后它的人口出生率一度达到33‰,当这批婴儿长大成家后,必然造成住房需求的增大,推动房价和地价的上涨。因此,日本从上个世纪70年代开始房价持续大幅度上涨。但随后,随着经济的发展和生活的改善,人口出生率开始大幅下降,一直下降到10‰以内。等这批婴儿长大成家后,对住房的消费需求也呈下降趋势,因此,日本房价从1991年后开始持续暴跌,这其中有日本房地产泡沫骤然破灭的因素,也有人口结构发生改变的因素,或者说,人口结构的变化加快了日本房市泡沫破灭的步伐。
再看看我国。上个世纪五、六十年代,我国鼓励生育,出生率快速上升,这一增长趋势一直持续到上个世纪70年代我国推行“晚、稀、少”的人口政策。1970年时,我国的总和生育率为5.8,到1979年时已经降到2.75。1980年,我国又推行更严格的计划生育政策——“一对夫妇只生育一个孩子”。到2000年时,我国总和生育率下降到1.22。
对照一下我国房价的走势,从上个世纪90年代开始,上个世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求,在新增购买力推动下,我国房价走出了一波快速上涨行情。但是,截至目前,我国实行“一胎”政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄,他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期,而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响,并传导到现实的房价当中去。
而且,我国正在逐渐步入老年社会,由于社会保障体系不健全,1980年后出生的独生子女一旦成家,将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时,独生子女结婚后,在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产,一套自住,其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。
相关数据充分证明了笔者的推断。我专门查阅了1991年至2007年连续17年的《全国教育事业发展统计公报》,发现,从1996年开始,小学招生人数开始下降,此后,下降趋势越来越明显。
2007年与1996年相比,全国小学数量从64.6万所减少到32.01万所,减少一半还多!招生人数,从2524.66万人,下降到1736.07万人,减少了788.59万人;在校生从1996年的13615万人,下降到2007年的10564万人,减少3051万人。
小学生数量及小学学校的快速减少,是我国计划生育政策的必然结果,这意味着,我国的人口结构正在发生巨大变化。大约2015年之后,这种变化的影响力会逐步体现出来。
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